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  IL FISCO NEI TRASFERIMENTI TRA PARENTI

 

La domanda che ci siamo posti, ovvero se sia fiscalmente conveniente suddividere il proprio, patrimonio immobiliare a favore dei parenti utilizzando lo strumento della successione, se la saranno posta in tanti, soprattutto coloro che sono proprietari di immobili o terreni di cospicuo valore. Non potendo esaminare i casi concreti nella loro specificità, abbiamo formulato delle ipotesi.

Immobili del valore complessivo al di sotto dei 250 milioni

Innanzittutto va spiegato come si fa a stabilire che l'immobile o gli immobili non superino tale cifra occorre moltiplicare la rendita catastale per un coefficiente pari a 105%. Se, fatta questa operazione, si verifica che le proprietà di cui si è titolari non superano tale importo, a livello successorio i parenti in linea retta non dovranno corrispondere alcuna imposta di successione dopo il decesso del proprietario originario, dal momento che il Dpr 346/90 stabilisce appunto che fino alla soglia dei 250 milioni si è esenti dalle operazioni di successione. Si applicheranno comunque le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale del 3%, mentre l'Invim non dovrà essere corrisposta se si resta al di sotto di tale limite. In genere un immobile destinato ad uso abitativo difficilmente sfora il tetto dei 250 milioni, al contrario di quelli utilizzati per esercizi commerciali che hanno rendite catastali di norma molto superiori al valore reale dell'immobile.

Patrimonio oltre i 250 milioni

In questo caso lo strumento successorio (ovvero lasciare agli eredi il patrimonio ma anche l'onere fiscale di versare le tasse di successione dovute) può rivelarsi fiscalmente svantaggioso dal momento che anche i parenti in linea retta sconteranno aliquote che varieranno a seconda del loro grado di parentela.

Facciamo un esempio pratico: preso un patrimonio con rendita catastale di circa 800 milioni, quale somma dovranno versare gli eredi?

Ottocento milioni di rendita catastale equivalgono più o meno a 5/6 appartamenti: i parenti in linea retta che ereditano immobili per tale valore-dovranno versare all'erario 43.500.000 lire. A questa aliquota proporzionale si dovrà poi aggiungere il 3% di 800 milioni per le imposte ipotecarie, quelle catastali e l'Invim. Al posto dell'Invim verrà versata l'imposta sostitutiva (1% sul valore globale) se la successione è stata aperta fra il 29 marzo del ‘97 e il 31 dicembre del 2002. A partire dal 1° gennaio del 2003 le successioni e le donazioni saranno equiparate e non si dovrà più corrispondere l'imposta sull'incremento di valore.

Vantaggi e rischi degli atti di trasferimento

Si possono effettuare delle donazioni in vita con un eventuale residuo inferiore ai 50 milioni. In questo caso non si aprirebbe nessuna successione e di conseguenza nessuna imposta sarebbe dovuta. Si possono compiere anche atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso con riserva di usufrutto: questa ipotesi consente di diminuire il valore della base imponibile dell'imposta di successione pur continuando a godere materialmente e per tutto il tempo in cui si è in vita, dei beni trasferiti. Il valore della nuda proprietà (che è quella che viene trasferita) sarà calcolato detraendo dall'intero valore del bene il valore dell'usufrutto, che si ottiene moltiplicando il tasso dell'interesse legale (5%) per un coefficiente che varia al variare dell'età dell'usufruttuario. Riassumendo: valore dell'usufrutto 0,05 x coefficiente usufrutto; valore della nuda proprietà = valore complessivo - valore usufrutto. Queste operazioni vanno ripetute fino a quando il valore della nuda proprietà scende al di sotto dei 250 milioni. Il vantaggio principale di questi atti consiste nella possibilità di riunire, al momento della morte dell'usufruttuario, l'usufrutto alla nuda proprietà, senza pagare alcun tipo di imposta. È però un procedimento un po’ “pericoloso": il fisco considera come donazioni e senza ammettere la prova contraria, i trasferimenti immobiliari attuati fra coniugi o fra parenti in linea retta. Se un atto di trasferimento di proprietà va a ledere le quote legittime degli eredi può essere esercitata un'azione di riduzione: i legittimari possono riprendersi quello che spetta loro di diritto. Inoltre, in base alla cosiddetta legge Formica, i beni interessati all'atto di trasferimento potranno essere recuperati al calcolo della successione, nel senso che andranno a sommarsi al valore dei beni rimasti in successione per il calcolo delle imposte, facendo sfiorare così il solito tetto esente dei 250 milioni.

Le donazioni

«Donazione» è, come dice il termine stesso, un dono, un regalo, che a differenza dei comuni regali, può, però, essere revocato. Questo fatto va a limitare notevolmente la circolazione del bene dato in donazione. Innanzitutto se con la donazione il titolare del bene, una volta deceduto, è andato a ledere le quote dei legittimari (parenti in linea retta di solito, ai quali spettano certe quote per diritto), la donazione può essere esercitata non solo nei confronti del donatario, ma anche nei confronti dei successivi acquirenti del bene donato. Anche per questo motivo le banche, quando c'è una donazione nella storia dei passaggi di proprietà, spesso '"non concedono mutui. Si accennava, inoltre, al diritto di revocazione: il Codice civile (art. 803) la prevede per sopravvivenza di figli o per ingratitudine. Il donatario può vedersi sottrarre il bene donato anche se si dovesse verificare un evento indipendente da un suo comportamento. Infine, se chi ha donato il bene ha diritto agli alimenti, sarà il donatario ad avere la precedenza su ogni altro obbligato e a prestare gli alimenti stessi.

La normativa tributaria per i trasferimenti tra parenti

Donazioni, il fisco vuole la sua parte

La domanda che ci siamo posti, ovvero se sia fiscalmente conveniente suddividere il proprio patrimonio immobiliare a favore dei parenti utilizzando lo strumento della successione, se la saranno posta in tanti, soprattutto coloro che sono proprietari di immobili o terreni di cospicuo valore. Non patendo esaminare i casi concreti nella loro specificità, abbiamo formulato delle ipotesi.

Immobile del valore complessivo al di sotto dei 250 milioni

Innanzi tutto va spiegato come si fa a stabilire che l'immobile o gli immobili non superino tale cifra: occorre moltiplicare la rendita catastale per un coefficiente pari a 105%. Se, fatta questa operazione, si verifica che le proprietà di cui si è titolari non superano tale importo, a livello successorio i parenti in linea retta non dovranno corrispondere alcuna imposta di successione dopo il decesso del proprietario originario, dal momento che il Dpr 346/90 stabilisce appunto che, fino alla soglia dei 250 milioni si è esenti dalle operazioni di successione. Si applicheranno comunque le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale del 3%, mentre l'Invim non dovrà essere corrisposta se si resta al di sotto di tale limite.

Patrimonio oltre i 250 milioni

In questo caso lo strumento successorio (ovvero lasciare agli eredi il patrimonio ma anche l'onere fiscale di versare le tasse di successione dovute) può rivelarsi fiscalmente svantaggioso dal momento che anche i parenti in linea retta sconteranno aliquote che varieranno a seconda del loro grado di parentela.

Facciamo un esempio: preso un patrimonio con valore catastale di circa 800 milioni, quale somma dovranno versare gli eredi?

Ottocento milioni di valore catastale equivalgono più o meno a 5/6 appartamenti: i parenti in linea retta che ereditano immobili per tale valore dovranno versare all'erario 43.500.000 lire. A questa aliquota proporzionale si dovrà poi aggiungere il 3% di 800 milioni per le imposte ipotecarie, quelle catastali e l'Invim. Al posto dell'Invim verrà versata l'imposta sostitutiva (1% sul valore globale) se la successione è stata aperta fra il 29 marzo del ‘97 e il 31 dicembre del 2002. A partire dal 1° gennaio del 2003 le successioni e le donazioni saranno equiparate e non si dovrà più corrispondere l'imposta sull'incremento di valore. Un consiglio potrebbe essere quello di scorporare il patrimonio attraverso atti di trasferimento in vita fino a riportarlo al di sotto della soglia non tassabile (250 milioni).

Vantaggi e rischi degli atti di trasferimento

Si possono effettuare delle donazioni in vita con un eventuale residuo inferiore ai 50 milioni. In questo caso non si aprirebbe nessuna successione e di conseguenza nessuna imposta sarebbe dovuta. Si possono compiere anche atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso con riserva di usufrutto: questa ipotesi consente di diminuire il valore della base imponibile dell'imposta di successione pur continuando a godere materialmente e per tutto il tempo in cui si è in vita, dei beni trasferiti. Il valore della nuda proprietà (che è quella che viene trasferita) sarà calcolato detraendo dall'intero valore del bene il valore dell'usufrutto, che si ottiene moltiplicando il tasso dell'interesse legale (5%) per un coefficiente che varia al variare dell'età dell'usufruttuario.

Riassumendo: valore dell'usufrutto - 0,05 moltiplicato il coefficiente dell’usufrutto; valore della nuda proprietà = valore complessivo - valore dell’usufrutto.

Queste operazioni vanno ripetute fino a quando il valore della nuda proprietà scende al di sotto dei 250 milioni. Il vantaggio principale di questi atti consiste nella possibilità di riunire, al momento della morte dell'usufruttuario, l'usufrutto alla nuda proprietà, senza pagare alcun tipo di imposta.

È però un procedimento un po’ “pericoloso": il fisco considera come donazioni e senza ammettere la prova contraria, i trasferimenti immobiliari attuati fra coniugi o fra parenti in linea retta.

Se un atto di trasferimento di proprietà va a ledere le quote legittime degli eredi può essere esercitata un'azione di riduzione: i legittimari possono riprendersi quello che spetta loro di diritto.

Inoltre, in base alla cosiddetta legge Formica, i beni interessati all'atto di trasferimento potranno essere recuperati al calcolo della successione, nel senso che andranno a sommarsi al valore dei beni rimasti in successione per il calcolo delle imposte, facendo sfiorare così il solito tetto esente dei 250 milioni.

Voglio utilizzare un contratto di comodato e fiscalmente oneroso?

Il contratto di comodato (col quale una parte consegna all'altra una cosa - mobile o immobile - affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l'obbligo di restituire la cosa) rientra fra i contratti soggetti a registrazione solo in caso d'uso (cioè per l'ipotesi di deposito presso la Pubblica Amministrazione o le cancellerie giudiziarie, art. 3 Tariffa parte seconda collegata al T.U. sull'imposta di registro DPR 26/4/1986 n. 131). Ciò ovviamente se si tratta di contratto concluso tra le parti con scrittura privata non autenticata, perchè diversamente (scrittura privata autenticata o atto pubblico notarile) è riscossa dall'Ufficio del Registro la tassazione fissa di 132,83 euro (per alcuni Uffici del Registro proporzionale, ma si tratta di tesi minoritaria).

Vorrei acquistare un immobile in nuda proprietà e ho alcuni quesiti da sottoporvi:

1) Avendo la necessità. di contrarre un mutuo ipotecario, posso usufruire dei benefici fiscali prima casa?

2) Al momento del decesso dell'usufruttuario, con chi dovrò concordare tempi e modalità del subentro?

3) Come cautelarsi nel caso il decesso della parte venditrice avvenga prima del rogito?

4) Come prevenire infine la possibilità che il contratto di compravendita venga impugnato dagli eredi?

Sul primo punto immagino che Lei voglia sapere se c'è un vantaggio a stipulare un mutuo prima casa: ebbene sì, chi acquista la prima casa può scaricarsi gli interessi passivi dalla dichiarazione dei redditi purchè ponga la propria residenza nell'appartamento acquistato entro un anno dall'acquisto.

Quanto al secondo quesito la questione è molto semplice: il decesso dell'usufruttuario determina automaticamente (in quel giorno, in quell'ora) il consolidarsi dell'usufrutto in capo alla nuda proprietà che diventa così proprietà piena. Se la detenzione del bene è in capo ai parenti del defunto, questi dovranno passare all'usufruttuario nei tempi necessari per lo svuotamento dei beni mobili del defunto.

Nel caso di decesso del futuro usufruttuario prima del rogito cambia l'età dei promittenti la vendita (degli eredi che normalmente sono più giovani) e cambia quindi il valore della sua nuda proprietà, cosicché o si inserisce una clausola risolutiva espressa per il caso di morte del promittente venditore o si potrà agire in risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. 1

Infine sull'ultimo punto, la regola è che non è possibile concludere accordi “successori” quando è ancora in vita la persona della cui successione si tratta.

Sono intenzionato a vendere un appartamento di cui sono l'unico intestatario ma non l'unico proprietario, dato che fa parte dei beni sottoposti al regime di comunione sottoscritto con mia moglie al momento del matrimonio. Possono sorgere delle complicazioni al momento di firmare l’atto di vendita?

Il quesito segnalato dal lettore propone due fra i più noti problemi in tema di acquisto di immobili da parte di un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni: la necessità o meno dell'intervento in atto anche dell'altro coniuge, da un lato, ed il modus operandi del sistema della pubblicità immobiliare, dall'altro.

Per quanto concerne il primo aspetto, si osserva che con la riforma del diritto di famiglia avvenuta nel 1975, il legislatore ha espressamente previsto che i beni acquistati a titolo oneroso anche separatamente da ciascun coniuge durante il matrimonio entrano automaticamente a far parte della comunione legale (art. 177, lett. a, c.c.). In altri termini, per l'operatività del regime legale è sufficiente la partecipazione in atto del solo coniuge acquirente perché l'acquisto «si cornunichi» automaticamente anche all'altro.

Conseguenza principale di questo peculiare modo di acquisto della proprietà è dunque che ciascun coniuge non possa, durante il regime di comunione e senza il consenso dell'altro coniuge, compiere atti di straordinaria amministrazione (es. vendita) relativi a beni immobili (e/o mobili iscritti in pubblici registri) facenti parte della comunione stessa, pena l'annullabilità dell'atto su istanza del coniuge il cui consenso era necessario e che non sia stato dal medesimo convalidato (art. 184 c.c.).

Quanto alla circostanza, segnalata dal lettore, che solo uno dei coniugi risulti formalmente intestatario del bene essendo l'acquisto stato trascritto esclusivamente a suo favore, nulla cambia. In materia di regime patrimoniale tra coniugi, infatti, vige un doppio sistema di pubblicità: l'annotazione nei registri dello stato civile (a margine dell'atto di matrimonio) e la trascrizione nei registri immobiliari (o mobiliari).

Vi è tuttavia qualche effetto lacunoso: la prassi, cioè l'abitudine, seguita dalle Conservatorie Immobiliari è nel senso di accettare trascrizioni a favore del solo coniuge intervenuto all'atto di acquisto. Questo non incide peraltro sulla titolarità sostanziale del bene acquistato dal momento che l'effetto dell'acquisizione pro quota in capo al coniuge non intervenuto è, come detto, automatico ed inderogabile.

In conclusione, qualora il bene acquistato da uno solo dei coniugi con un atto che, per le cose dette, è stato trascritto solo a favore del coniuge acquirente, debba essere venduto ad un terzo, il notaio dovrà non solo accertare la provenienza attraverso il certificato dei Registri Immobiliari, ma anche accertare se il venditore era coniugato all'atto dell'acquisto del bene. In caso positivo, al successivo contratto di vendita dovrà partecipare come venditore anche il coniuge non acquirente, altrimenti l'atto sarà annullabile.

 

La rivendita di un appartamento non da me abitato nel termine di cinque anni dall'acquisto è assoggettabile ad accertamento di maggior valore da parte del fisco anche se dichiarato in cifra superiore alle rendite capitalizzate ??

Bisogna distinguere imposizione indiretta e imposizione diretta. Per la prima la rivendita nel quinquennio di un appartamento mai abitato può far decadere dalle agevolazioni per l'acquisto prima casa se non viene riacquistato altro appartamento ad uso abitazione nel termine di un anno ma non aprirà ad accertamento di maggior valore stante l'art. 56 T.U.131/86 che non prevede l'accertamento qualora il corrispettivo sia dichiarato in misura pari alla capitalizzazione delle rendite catastali.

Per le imposte dirette il problema investe le eventuali plusvalenze che siano state realizzate in sede di rivendita. Tali plusvalenze sono tassate con l'aliquota della dichiarazione dei redditi del singolo contribuente. Tuttavia nel caso (art. 81 lett. B. TU 917/86 sull'IRPEF) in cui il contribuente l’abbia abitato come prima casa per la maggior parte dell'anno non vi è luogo a tassazione della plusvalenza.

L'Ufficio delle Entrate non avrà neanche per le imposte dirette il potere di procedere ad accertamento di maggior valore l'art. 82 del T.U. prevede che venga presa a base la differenza dei corrispettivi dichiarati in sede di acquisto e in sede di rivendita.

 

Sono proprietaria di un appartamento in città di cinque vani, con rendita catastale di L. 2.175.000 ed altro appartamentino bivani e servizi in campagna con rendita catastale di L. 280.000, quest'ultimo in comproprietà con mio marito al 50%. Avendo età abbastanza elevata, gradirei fare testamento a favore delle mie due figlie, una delle due assiste me e mio marito quotidianamente in quanto abita con la famiglia e poiché versa in condizioni economiche scarse vorremmo lasciare la casa in città alla figlia convivente, mentre alla seconda figlia che versa in agiatissime condizioni la casa di campagna. Il tutto con l'assenso di mio marito. Desidererei sapere come comportarmi nel redigere il testamento, unitamente a mio marito, senza violare gli interessi della figlia benestante che in linea di massima sarebbe d’accordo purché riceva un minimo compenso in sanatoria.

La sproporzione fra i due cespiti (217.500-000 e 14.000.000) fa sì che non sia possibile, senza ledere la quota di legittima, una disposizione testamentaria come quella che Lei propone.

Ogni rinuncia preventiva ad azioi di riduzione delle disposizioni testamentarie è nulla. E, d'altro canto, le cessioni a titolo di donazione in vita si uniscono a quelle testamentarie ai fini dell’azione di riduzione, se eccedenti il limite di legge; né sono possibili nel nostro ordinamento patti successori coinvolgendo le figlie.

Penso che - se non c’è possibilità di compensazione in denaro o titoli - Lei dovrebbe, quantomeno. coinvolgere Suo marito, lasciandolo erede di ½ dell’appartamento grande e poi accordarsi con lui perchè a sua volta lasci erede dell’appartamento grande la figlia meno agiata.

Usufruendo di due quote di disponibili si avrebbe una lesione minore della quota dell’altra erede legittimaria.

La madre potrebbe anche trasferire alla figlia meno agiata la nuda proprietà (con riserva di usufrutto) dell'appartamento grande a titolo di contratto di misto di donazione rimuneratoria (per i servizi già prestati in suo favore dalla figlia) e contratto di mantenimento (prevedendo quale corrispettivo appunto un obbligo di assistenza vita sua natural durante).

In questo modo Lei:

1 )conserva il diritto-di abitare l’appartamento;

2) riduce il valore dell'asse ereditato (percht si tiene conto solo del valore della donazione rimuneratoria).

Occorrerebbe peraltro richiedere un controllo da parte dell’altra figlia sull’effettività del mantenimento con rilascio di dichiarazione di aver controllato. Poi, con testamento, istituire unica erede la figlia più agiata lasciandole l'appartamento piccolo.

Niente, invece, al marito visto che è d'accordo.

 

Che cosa significa parlare di base imponibile, imposta catastale, imposta di registro, saggio di interesse?

BASE IMPONIBILE: è il valore economico o altra grandezza in relazione alla quale si commisura un'imposta. Nell'imposizione diretta è in genere costituito dal reddito al netto di esenzioni e detrazioni; nell'imposizione indiretta dal valore monetario dei beni scambiati o dei servizi presunti (es. IVA).

IMPOSTA DI REGISTRO: imposta indiretta istituita con D.P.R. 26.10.1972 n. 634 che si applica, nelle misure indicate dalla legge nell'apposita tariffa, agli atti soggetti a registrazione in termine fisso o in caso d’uso o atti registrati volontariamente.

IMPOSTA CATASTALE: imposta indiretta affine all’imposta di registro che da essa ha origine ed è addizionale rispetto ad essa, si applica agli atti aventi ad oggetto beni immobili, essendo imposta sulle operazioni di voltura catastale.

SAGGIO DI INTERESSE (o tasso di interesse): è il saggio di crescita percentuale per unità di tempo (di solito, per convenzione, un anno) che, applicata al valore durante l'intervallo di tempo convenuto, gli fa assumere l'entità determinata nel contratto o stabilita, dalla legge.

 

L’atto di donazione ha le stesse conseguenze dell’atto di vendita?

L'atto di DONAZIONE è nella pratica sconsigliato per una serie di motivi che ostacolano e limitano la circolazione del bene che ne è oggetto.

Va in primo luogo ricordato che la donazione è soggetta all'Azione di riduzione: tale azione può essere esercitata dai legittimari la cui quota di riserva è stata lesa appunto, da una donazione che il defunto abbia fatto in vita a favore di altri soggetti, al fine di ottenere ciò che spetta loro per legge.

L'azione di riduzione può essere esercitata non solo nei confronti del donatario, ma anche nei confronti dei successivi acquirenti del bene donato. Anche per questo motivo le banche, quando c'è una donazione nella storia dei passaggi di proprietà spesso non concedono mutui.

Occorre sottolineare che il Codice Civile (art. 803 prevede altresì la revocazione di diritto della donazione per sopravvenienza di figli o per ingratitudine (e questo concetto di ingratitudine è stato recentemente allargato da una pronuncia della Corte di Cassazione).

Il donatario può pertanto vedersi sottratto il bene donato al verificarsi di un evento indipendente da un suo comportamento.

E' infine opportuno mettere in evidenza che, qualora il donante abbia diritto, agli alimenti, si sensi dell'art. 437 c.c. il donatario e tenuto, con precedenza su ogni altro obbligato, a prestare gli alimenti stessi.

 

 

A seguito della morte di mio padre, mia madre, i miei due fratelli ed io, abbiamo ereditato cinque appartamenti oltre che alcuni terreni e beni mobili. Ora, dovendo presentare la denuncia di successione, alcune persone mi hanno parlato di agevolazioni fiscali per la prima casa. E’ vero? Esistono anche in successione? Uno dei miei fratelli, inoltre, ha già comprato una prima casa: ne possiamo usufruire lo stesso?

Ai sensi dell’art. 69 della L. 342/2002, anche in sede di successione (o di donazione) il soggetto che ne abbia i requisiti può richiedere l’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

Se si trattasse di un solo immobile che cade in successione, sarebbe sufficiente che la dichiarazione di possidenza dei requisiti richiesti ex legge fosse resa da uno solo di voi, dopodiché l’agevolazione verrebbe estesa automaticamente a tutti gli altri (anche se non in possesso dei requisiti).

Trattandosi invece di una pluralità di immobili a fronte di una pluralità di beneficiari, l’agevolazione prima casa (dietro il rilascio di apposita dichiara<zione) competerà a tutti coloro che possiedono i requisiti richiesti, limitatamente ad un immobile ciascuno. Pertanto, nel vostro caso, potrete godere delle agevolazioni prima casa per 3 dei 5 immobili ad uso abitazione, quante sono le persone che possiedono i requisiti.

 

 

Ho trovato il vostro sito tramite una ricerca su internet.

Vi sarei grata se sapeste darmi un aiuto: io ed il mio compagno vorremmo costruire unacasa su un terreno di proprietà della nonna di lui.

come funziona il passaggio di proprietà? A chi ci dobbiamo rivolgere?

quanto tempo si impiega?

una volta acquistato il terreno, quali documenti bisogna procurarsi per poter costruire?

Vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto e rimango in attesa di vostre notizie!

Il passaggio di proprietà è un contratto di compravendita per atto di Notaio al quale deve essere allegato un certificato di destinazione urbanistica che si richiede in Comune (almeno un mese prima).

Il Notaio impiega mediamente una settimana per gli accertamenti ipotecari e catastali che precedono la stipulazione del contratto di compravendita.

Per poter costruire, infine, occorre procurarsi una concessione edilizia e pagare gli oneri concessori.

 

Gradirei avere un vostro parere in merito a questo problema che mi interessa in modo particolare e mi crea anche qualche preoccupazione.

Una persona, un paio di anni fa, ha ereditato dai suoi genitori un alloggio che questi avevano acquisito una ventina di anni prima da una cooperativa edificatrice.

La successione da parte sua è stata fatta nel modo più semplice e lineare possibile senza citare clausole ed impegni vari.

Io ora sono interessato e detto alloggio e saremmo anche arrivati ad un accordo sul prezzo.

Ho però visionato l'originario atto di assegnazione da parte della cooperativa e mi sono sorti alcuni dubbi in quanto ho trovato scritto che esiste una convenzione con il Comune di Bologna in base alla quale (essendo l'area stata ceduta in base alle norme PEEP) gli alloggi assegnati non possono essere alienati a nessun titolo né su di essi possono costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di anni dieci dalla data del rilascio della licenza di abitabilità.

Decorsi dieci anni dal rilascio di detta licenza l'alienazione e la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari al prezzo fissata dall'Ufficio Tecnico Erariale tenendo conto ……

Decorsi venti anni dal rilascio della licenza di abitabilità il proprietario dell'alloggio può trasferire la proprietà a chiunque con obbligo di pagare al Comune.......

Tralasciando le indicazioni previste per le modalità di calcolo dell'eventuale indennizzo chiedo cortesemente di sapere:

a) non avendo fatto nulla l'erede per questi obblighi, possa io, nel caso di acquisto, incorrere in qualche sanzione o penalità?

b) quali adempimenti sono a mio carico nell'eventualità dell'acquisto?

Nel caso da lei prospettato si rientra nell'ambito dell'EDILIZIA CONVENZIONATA, che si caratterizza per l'utilizzo, come area fabbricabile per le costruzioni, di un'area PEEP.

Da ciò l'esistenza di una convenzione tra il Comune e colui che ha costruito alloggi di edilizia residenziale pubblica: detta convenzione disciplina l'utilizzo dell'area fabbricabile ai sensi dell'art. 35 L. 865/71.

I limiti alla rivendita degli alloggi costruiti nell'ambito dell'edilizia convenzionata, da lei elencati, sono stati in vigore fino all'emanazione della L. 179/92, che nel suo art. 23, c. 2, li ha espressamente abrogati.

Però l'entrata in vigore della L. 549/95 nel suo art. 3, c. 78 ha previsto, per le convenzioni stipulate ai sensi L. 865/71, art. 35 precedentemente alla legge 179/92, la possibilità di essere modificate, con la soppressione dei limiti di godimento decennali e ventennali ivi previsti, in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 77. Quindi una sorta di vincolo sembrerebbe esservi.

Sicuramente gli atti posti in essere anche in violazione dei divieti previsti dalle norme suddette non danno più luogo a nullità poiché questa è stata eliminata dalla L. 179/92 e, anche se espressamente inserita nella convenzione, assume attualmente solo una valenza pattizia con conseguenze minori rispetto alla nullità dell'atto.

Occorre segnalare che tra i Comuni ci sono orientamenti contrastanti ed alcuni ritengono che con la L. 179/92 siano venute meno tutte le limitazioni, altri ritengono che la L. 549/95 li abbia sostanzialmente reintrodotti fungendo quasi da legge interpretativa della L. 179/92.

Entrando nello specifico dei suoi quesiti, l'erede non doveva fare nulla; tutt'al più avrebbe potuto modificare con il Comune la convenzione ai sensi dell'art. 3 c. 78 L. 549/95 e cosi eliminare qualsiasi divieto. Poiché ciò non è stato fatto, e vengo al quesito n. 2, è opportuno preliminarmente chiedere al Comune quale sia il suo orientamento. Qualora il Comune ritenga che i vincoli persistano sicuramente, se è trascorso il ventennio dal rilascio del certificato di abitabilità, potrà esservi una valida alienazione e, come ritiene una parte della dottrina, senza pagare al Comune quanto stabilito nella convenzione. Infatti la legge 549/95 si riferisce solo ai limiti di godimento decennali e ventennali e non alle altre obbligazioni contenute nell'art. 35 della L. 865/71 abrogate con la L.179/92. Qualora, invece, il ventennio non sia trascorso, per evitare qualsiasi problema è opportuno che l'erede rinegozi la convenzione pagando al Comune il prezzo calcolato ai sensi dell'art. 77 L. 549/95 .

 

 

Sono un invalido civile riconosciuto al 100%, età 77 anni. Ho convissuto per 40 anni con una donna che, all'età di 86 anni, è deceduta l'8 gennaio scorso. Ella era la proprietaria effettiva dell'appartamento (ex IACP, regolarmente riscattato) che entrambi abitavano. Detto appartamento ella ha voluto lasciare in eredità ad un suo nipote (che, peraltro abita in un'altra casa di sua proprietà). Nello stesso testamento pubblico, redatto a suo tempo dinanzi ad un notaio, la mia convivente aveva, anche, legato a me l'usufrutto di "tutti i suoi beni".

Siccome il testamento adesso andrebbe pubblicato (e, se non erro, entro il mese di giugno) detto nipote erede dell'appartamento non si decide a farlo pubblicare.

Data la situazione, vorrei sapere: qualora il testamento non venisse pubblicato, quali conseguenze si potrebbero verificare sull'intera faccenda e, soprattutto, nei miei riguardi? Se si dovessero verificare per me stesso delle conseguenze non piacevoli, non potrei prendere io stesso l'iniziativa per la dovuta pubblicazione del testamento?

Circa poi il pagamento dell'eventuale tassa di successione, come ci si deve comportare? Sono riuscito ad avere un certificato catastale, emesso nel 1993, ove risulta: Categoria A/4, classe 8, rendita catastale L. 175.000.

Un mio parente sindacalista mi dice che non c'è bisogno che si vada di nuovo al catasto per farci rilasciare un certificato più recente, poiché per conoscere l'attuale rendita catastale basta aumentare del 5% l'anno la cifra 175.000, il che dovrebbe comportare che l'appartamento in questione avrebbe un valore che non raggiunge il milione di lire. Sono corrette queste stime?

Oggi come oggi si strombazza tanto che su una eredità sotto i 300 milioni non si pagano tasse di successione. Sulla base delle cifre da me citate, si pagano le tasse di successione?

E se sì, in quale misura dovrebbe pagare l'erede e in quale l'usufruttuario?

Preliminarmente, occorre osservare che se il testamento è pubblico, ossia è stato ricevuto da un notaio in presenza di due testimoni, come nel caso di specie, defunto il testatore,occorre effettuare il passaggio del testamento medesimo agli atti tra vivi, mediante atto notarile, cui prendono parte gli eredi o chi creda di avervi interesse.

Onde espletare tali formalità, ai sensi- dell'art. 623 del Codice Civile, il notaio che ha ricevuto un testamento pubblico, appena gli è nota la morte del testatore, comunica l'esistenza del testamento agli eredi ed ai legatari, di cui conosce il domicilio e la residenza. Pertanto, nel caso in questione, onde dar luogo alla successione testamentaria, è necessario e sufficiente che il lettore renda nota al notaio la morte del testatore, mediante presentazione allo stesso del certificato di morte.

Per quanto riguarda, poi, il pagamento delle imposte, occorre distinguere: il lettore dovrà pagare, insieme all'erede beneficiario della nuda proprietà dell'immobile descritto (e rispettivamente in proporzione al diritto di usufrutto ed a quello di nuda proprietà) le imposte ipocatastali sul bene, le quali ammontano al 3% della rendita catastale aumentata del 5%, dell'immobile- in questione. A tal fine, la base imponibile si determina moltiplicando la rendita- -stessa, come attualmente censita al catasto, per il coefficiente 105, mentre l'usufrutto è parametrato alla sua età (nel Suo caso, pertanto, se la rendita catastale non ha nel frattempo subito variazioni. l'operazione di calcolo è: 175.000 x 105 = 18.375.000 x 3%, da pagarsi in proporzione al valore dell'usufrutto sul bene). Dopo di che, il lettore pagherà anche l'imposta di successione (in quanto non parente in linea retta - solo in tal caso,- infatti, sarebbe stato esente da imposta di successione su beni con valore imponibile non superiore ai 350 milioni di Lire -), nell'ammontare del 6% sul valore imponibile dell'usufrutto dell'immobile descritto.

 

 

Sto per acquistare una casa in campagna. Nel rogito che stipulò l'attuale proprietario si fa riferimento ad una servitù di passaggio all'interno della mia futura proprietà. Gli utilizzatori di tale servitù userebbero il passaggio per raggiungere un luogo servito anche da un'altra strada. Posso chiudere il passaggio della servitù, visto che esiste comunque un altro passaggio?

Augurandomi di leggere presto la risposta sul "nostro" quotidiano, ringrazio e porgo cordiali saluti.

Per rispondere al quesito in questione occorre innanzitutto verificare la natura della servitù di passaggio gravante il fondo servente (quello che il lettore andrà ad acquistare).

A differenza della servitù coattiva che si estingue con il venir meno della necessità per cui è stata imposta (es. possibilità di utilizzazione di altro passaggio), la servitù volontaria non si estingue con il cessare della utilità per la quale è stata costituita, ma viene meno solamente per confusione (quando entrambi i fondi divengano di proprietà della stessa persona), per prescrizione (mancato esercizio del diritto) oppure quando siano stipulate nuove pattuizioni per iscritto fra i proprietari che modifichino l'estensione della servitù o la sopprimano, con la conseguenza che l'esistenza di un altro passaggio non determina, per il fondo dominante, la perdita dell’utilità oggetto della servitù, in quanto il concetto di utilità è cosi ampio da comprendere anche un vantaggio non propriamente economico come quello di assicurargli una maggiore amenità.

 

 

 

Gentili esperti,

Vi scrivo per sottoporvi un quesito: sono proprietario al 25% di un appartamento e avendo ricevuto un’offerta interessante da un mio conoscente vorrei venderglielo.

Mio fratello che è proprietario come me del 25% del bene si oppone ma allo stesso tempo non ha abbastanza soldi per rilevare la mia parte.

A questo punto mi chiedo se, avendo il consenso di mia madre che ne possiede il restante 50%, mio fratello possa opporsi o meno alla vendita.

Grazie per la vostra attenzione. Cordiali saluti.

Rispondendo al quesito in esame: suo fratello si può validamente opporre a una vendita a terzi in quanto solo all’unanimità i comproprietari possono compiere gli atti di vendita del bene comune. La facoltà di alienare è riservata a ciascun partecipante da solo ma unicamente per la sua quota e soltanto insieme a tutti gli altri per l’alienazione dell’intero bene comune, non è sufficiente una maggioranza.

La comunione tuttavia si scioglie con la divisione.

Esiste una procedura che consente di addivenire giudizialmente alla divisione coattiva e per un bene indivisibile alla vendita del bene comune e alla ripartizione del ricavato.

 

Ho intenzione di acquistare una vecchia casa di tre piani in un comune a circa 50 chilometri da Bologna. Per poter valutar correttamente lo dato patrimoniale dell'immobile quali documenti è bene che richieda all'attuale proprietario?

RingraziandoVi per la cortese consulenza, porgo cordiali saluti.

I documenti da richiedere al proprietario al fine di poter valutare correttamente lo stato patrimoniale di un immobile sono i seguenti:

- rogito di provenienza o eventuale denuncia di successione qualora il venditore sia un erede;

- estremi della licenza di costruzione, abitabilità ed eventuali planimetrie;

- documentazione di eventuali lavori per cui ha presentato domanda di condono e degli oneri pagati o concessione in sanatoria se già ottenuta;

La verifica della libertà del bene da ipoteche o altri gravami è compito del Notaio.

Per poter valutare inoltre il valore catastale dell'immobile è bene farsi rilasciare anche una visura catastale recente.

EREDI D’ACCORDO PER VENDERE

Pure il cugino che trascura l’immobile deve dare l’ok

Ho ereditato con mio fratello e un lontano cugino un vecchio cascinale in zona collinare. Nessuno di noi intende andare ad abitarvi e quindi la soluzione più razionale sarebbe quella di vendere l'immobile. Io e mio fratello siamo d'accordo ma il cugino per ragioni sentimentali intende conservare la proprietà.

Per vendere occorre il consenso di tutti gli eredi? Aggiungo inoltre che il cascinale sta andando letteralmente in rovina dato che il cugino dimostra buoni sentimenti ma non ha alcuna intenzione di mettere mano al portafoglio per eseguire alcune opere di manutenzione. Può essere questa noncuranza del bene un argomento legale per costringerlo a vendere?

Per quanto riguarda il quesito relativo alla necessità o meno del consenso unanime degli eredi per vendere l'intera proprietà dell'immobile ereditato, la risposta e certamente positiva.

La situazione giuridica che si è venuta a creare sul bene, infatti, si definisce di "comunione ereditaria" in quanto ogni erede detiene solo una quota indivisa del medesimo fino a quando non si addiverrà, in via amichevole oppure giudiziale, alla divisione.

Fino a questo momento e unicamente consentito a ciascun erede di cedere la quota di propria spettanza, avendo peraltro cura di rispettare il diritto di prelazione dei coeredi non alienanti secondo quanto prescritto dall'art. 732 c.c.

In primo luogo, dunque, il consiglio e quello per i due fratelli di trovare un accordo col cugino in quanto i tempi della giustizia per addivenire ad una divisione possono essere molto lunghi.

In alternativa alla vendita dell'intero cascinale le soluzioni si riducono a due. Da un lato, appunto la vendita della quota (di 1/3 nel caso segnalato dal lettore) preferendo come acquirenti gli altri coeredi (art. 732) ovvero, dall'altro la richiesta di divisione giudiziale.

Con domanda rivolta al Tribunale, ogni comproprietario può chiedere che sia il Giudice a sciogliere la comunione assegnando a ciascuno una determinata porzione del bene.

Per potere fare ciò, e però necessario che il bene sia comodamente divisibile, altrimenti il Giudice può scegliere di assegnare l'intero ai coeredi che hanno la maggioranza di quote e ne richiedono congiuntamente l'attribuzione, ovvero, come extrema ratio, di procedere alla vendita all'incanto (e cioè forzata) e col ricavato soddisfare gli eredi.

L'argomento relativo alla mancata contribuzione alle spese da parte del cugino, può contribuire alla assegnazione giudiziale dell'intero nella quota dei due fratelli in sede di divisione con obbligo dei medesimi di soddisfare in denaro il cugino "uscente".

 

Sono intenzionato a vendere un appartamento di cui sono l'unico intestatario ma non l'unico proprietario, dato che fa parte dei beni sottoposti al regime di comunione sottoscritto con mia moglie al momento del matrimonio.

Possono sorgere delle complicazioni al momento di firmare l'atto di vendita?

Il quesito segnalato dal lettore propone due fra i più noti problemi in tema di acquisto di immobili da parte di un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni: la necessità o meno dell'intervento in atto anche dell'altro coniuge, da un lato, ed il modus operandi del sistema della pubblicità immobiliare, dall'altro.

Per quanto concerne il primo aspetto, si osserva che con la riforma del diritto di famiglia avvenuta nel 1975, il legislatore ha espressamente previsto che i beni acquistati a titolo oneroso anche separatamente da ciascun coniuge durante il matrimonio entrano automaticamente a far parte della comunione legale (art. 177, lett. a, c.c.). In altri termini, per l'operatività del regime legale è sufficiente la partecipazione in atto del solo coniuge acquirente perché l'acquisto "si comunichi" automaticamente anche all'altro.

Conseguenza principale di questo peculiare modo di acquisto della proprietà è dunque che ciascun coniuge non possa, durante il regime di comunione e senza il consenso dell'altro coniuge, compiere atti di straordinaria amministrazione (es. vendita) relativi a beni immobili (e/o mobili iscritti in pubblici registri) facenti parte della comunione stessa, pena l'annullabilità dell'atto su istanza del coniuge il cui consenso era necessario e che non sia stato dal medesimo convalidato (art. 184 c.c.).

Quanto alla circostanza, segnalata dal lettore, che solo uno dei coniugi risulti formalmente intestatario del bene essendo l'acquisto stato trascritto esclusivamente a suo favore, nulla cambia. In materia di regime patrimoniale tra coniugi, infatti, vige un doppio sistema di pubblicità: l'annotazione nei registri dello stato civile (a margine dell'atto di matrimonio) e la trascrizione nei registri immobiliari (o mobiliari).

Vi è tuttavia qualche effetto lacunoso: la prassi, cioè l'abitudine, seguita dalle Conservatorie Immobiliari è nel senso di accettare trascrizioni a favore del solo coniuge intervenuto all'atto di acquisto. Questo non incide peraltro sulla titolarità sostanziale del bene acquistato dal momento che l'effetto dell'acquisizione pro quota in capo al coniuge non intervenuto è, come detto, automatico ed inderogabile.

In conclusione, qualora il bene acquistato da uno solo dei coniugi con un atto che, per le cose dette, è stato trascritto solo a favore del coniuge acquirente, debba essere venduto ad un terzo, il notaio dovrà non solo accertare la provenienza attraverso il certificato dei Registri Immobiliari, ma anche accertare se il venditore era coniugato all'atto dell'acquisto del bene. In caso positivo, al successivo contratto di vendita dovrà partecipare come venditore anche il coniuge non acquirente, altrimenti l'atto sarà annullabile.

 

 

RISPOSTA AL QUESITO ASPPI.

Le complicazioni potrebbero sorgere per il caso prospettato dal lettore qualora l'atto di vendita fosse compiuto senza l'intervento del coniuge non intestatario dell'immobile. E' quanto mai opportuno infatti, che entrambi i coniugi manifestino in sede di stipula dell'atto di vendita di un bene immobile facente parte della comunione il loro consenso, onde evitare che tale atto sia impugnabile ai sensi dell'art. 184 c.c.. Tale norma prevede che gli atti relativi a beni immobili ed a beni mobili registrati compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro coniuge sono annullabili, entro un anno dalla data in cui il coniuge che non ha partecipato all'atto viene a conoscenza dello stesso, ed in ogni caso entro un anno dalla data della trascrizione di detto atto nei registri immobiliari.

Quanto poi alla circostanza che il lettore, benché sia in regime di comunione legale dei beni con il coniuge, risulti essere l'unico intestatario delle bene stesso, essa è dovuta al fatto che il regime di comunione legale dei beni come disciplinato nel nostro ordinamento prevede che anche gli acquisti compiuti separatamente dai due coniugi durante il matrimonio siano oggetto di comunione legale (art. 177, lett. a, c.c). E' pertanto possibile che un solo dei coniugi si rechi dal notaio per acquistare il bene, con effetto immediato di "caduta" di quel bene nella comunione legale. Occorre a riguardo specificare che in sede di trascrizione dell'atto di acquisto compiuto da un solo coniuge in comunione legale dei beni, per una anomalia del nostro sistema tale atto viene trascritto "a favore" del solo coniuge che vi compare, mentre l'indicazione che detto coniuge si trova in regime di comunione legale dei beni viene messa in "nota".

 

Mio marito ed io per motivi di lavoro ci siamo già da anni trasferiti all'estero. Siamo però ancora proprietari in Italia di un piccolo appartamento in cui abitavamo.

Ora ci si è prospettata l'opportunità di acquistare un appartamento a Bologna, vicino alla abitazione di nostra figlia, in cui vorremmo andare a vivere al ritorno in Italia e ci chiedevamo cone dobbiamo fare. Possiamo acquistare l'immobile con la residenza all'estero? E dobbiamo vendere per forza il vecchio? E in caso affermativo, come fare per spendere il meno possibile?

Nel caso in questione i problemi posti sono collegati tra loro. Infatti la nuova formulazione della normativa riguardante le agevolazioni "prima casa" stabilisce che anche il cittadino italiano emigrato all'estero per ragioni di lavoro può godere della riduzione dell’imposta di registro e l'applicazione dell' imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

E' necessario però che l'immobile sia acquistato come prima casa sull'intero territorio italiano e pertanto, nell'ipotesi in esame, i signori dovranno preventivamente vendere l'altra abitazione a pena di decadenza anche se situata in comune diverso da quello del nuovo acquisto (mentre per il cittadino residente in Italia è sufficiente la condizione di non possedere altro fabbricato nel comune di residenza e di non avere altre case comprate con le dette agevolazioni).

Possiedo al 50% un appartamento con il mio convivente; da qualche mese non viviamo più assieme e il mio desiderio sarebbe quello di vendere l'appartamento per il quale abbiamo acceso un mutuo (sempre al 50%). Si può vendere un appartamento ancora ipotecato e con mutuo? Se chi detiene il 50% della proprietà e abita attualmente l'appartamento in questione non condivide la mia scelta di procedere alla vendita come posso far valere i miei diritti?

Quanto al primo quesito rispondo positivamente nel senso che nulla osta alla vendita di bene ipotecato sia al contestatario, sia ad un terzo purché si accollino il mutuo.

Quanto alla decisione di vendere deve essere presa di comune accordo; se non si è d’accordo la divisione giudiziale rimane l’unica via per far valere i propri diritti, trattandosi di un bene indivisibile e non potrà che concludersi con la vendita del bene e col soddisfacimento di entrambi col ricavato.

 

 

Poichè devo risolvere un problema personale di natura giuridico-immobiliare vorrei qui esporlo succintamente sperando in una Vs. cortese risposta.

Nel 1982 ho ricevuto in successione, dopo il decesso di mio padre, il 50% della proprietà su un appartamento sito nel comune di Pieve di Cento, il restante 50% è pervenuto in successione a mia madre. Siccome tale appartamento è regolarmente affittato a terza persona con scadenza del contratto fra 3 anni circa e avendo io deciso di acquistare un nuovo appartamento in cui prendere residenza, vorrei sapere se posso beneficiare delle agevolazioni prima casa sia che acquisti in altro comune sia che acquisti nel comune di Pieve di Cento in cui posseggo la suddetta quota del 50% dell’appartamento avuto in eredità dal padre.

La proprietà pervenuta per successione di quote (anche rilevante come quella del 50%) di appartamenti non impediscono di poter usufruire dell'agevolazione prima casa per acquisto di altro appartamento sia nel comune di residenza sia in altro comune .

Solamente in tale ultimo caso (acquisto in altro comune) è obbligatorio porre la residenza in tale appartamento entro il termine di un anno dall'acquisto (o entro sei mesi se ci si avvale di mutuo di cui si vogliono dedurre dai redditi gli interessi).

Nel caso di acquisto dell'appartamento nel comune di residenza, invece, è possibile anche non porvi la residenza purchè non lo si rivenda prima di cinque anni dall'acquisto.

 

 

 

In che cosa consiste la nuda proprietà?

La nuda proprietà non è altro che la proprietà spoglia del diritti di abitazione, uso o usufrutto della cosa, di cui altri ha il temporaneo godimento.

Per contro l'usufrutto consiste nel diritto di godere delta cosa altrui, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica.

Acquisto in nuda proprietà

La compravendita della nuda proprietà di un immobile è un fatto sempre più diffuso, per ragioni ed esigenze che rendono particolarmente interessante per entrambe le parti in causa la stipula di un contratto di tal genere. Da un lato un proprietario immobiliare può decidere di spogliarsi della proprietà del suo bene pur mantenendo il diritto di goderne, ossia tenendo quello che legalmente viene chiamato usufrutto, fino al suo decesso; dall'altra c'è chi prende in esame l'ipotesi di acquisto di una nuda proprietà dell'appartamento da adibire a propria abitazione, in attesa di. consolidare l'usufrutto, ossia di riunire le due parti della proprietà al momento della coorte dell'usufruttuario.

Come si stabilisce il prezzo di vendita della nuda proprietà?

Quali sono i. parametri in base ai quali si può determinare se l'acquisto in nuda proprietà è o meno un affare? Un ruolo sostanziale lo ha il prezzo di vendita che viene influenzato da diversi fattori, primo fra i quali l'età dell'usufruttuario.

Riportiamo qui di seguito la tabella che permette di calcolare i diritti di usufrutto e nuda proprietà proprio in base all'età di chi gode del bene:

Età del beneficiario (anni compiuti)Coefficienteda 0 a 2031,75da 21 a 3030,00da 31 a 4028,25da 41 a 4526,50da 46 a 5024,75da 51 a 5323,00da 54 a 5621,25da 57 a 6019,50da 61 a 6317,75da 64 a 6616,00da 67 a 6914,25da 70 a 7212,50da 73 a 75 10,75da 76 a 78 9,00da 79 a 82 7,25da 83 a 86 5,50da 87 a 92 3,75da 93 a 992,00

Come appare evidente, età dell'usufruttuario e valore della nuda proprietà sono direttamente proporzionali fra loro, ossia al salire dell'una sale anche l'altra. Nella fascia dai 64 ai 66 anni usufrutto e nuda proprietà si equivalgono in rapporto al loro valore. Acquistare da un alienante giovane è sicuramente più vantaggioso dal punto di vista economico, se non si ha troppa fretta di entrare nel piena possessi del bene.

Ma a determinare il prezzo contribuisce anche il luogo di ubicazione dell'immobile e il suo stato di manutenzione generale.

Spese di manutenzione dell'immobile

Usufruttuario e nudo proprietario si dividono le spese in questi termini: al primo spettano gli oneri per la manutenzione ordinaria, al secondo quelli per la manutenzione straordinaria. All'usufruttuario spetta inoltre il pagamento dell'interesse legale sulle spese sostenute dal nudo proprietario, fintantoché questo possederà il diritto di usufrutto.

Caso di premorienza dell'usufruttuario

Il consolidamento dell'usufrutto, e quindi la riunione dell'usufrutto alla nuda proprietà, presuppone la premorienza dell'usufruttuario rispetto al nudo proprietario. Qualora venisse a verificarsi la situazione opposta, la riunione delle parti, al decesso dell'usufruttuario, andrà, in favore degli eredi del nudo proprietario.

Norme per l'imposizione fiscale

La differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto costituisce la base imponibile dell’atto di compravendita, che va determinata prendendo come annualità l'ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio d'interesse.

Il valore del diritto di usufrutto e della nuda proprietà varia in funzione dell'età dei beneficiari e si computa in base alla tabella sopra riportata.

Per fare un esempio concreto, posto in 100.000 euro, il valore della piena proprietà e presa a riferimento la fascia fino ai 20 anni del coefficiente del 95,25%, il valore della nuda proprietà sarà di 4.720 euro, essendo di 95.250 euro il valore dell’usufrutto.

Le imposte IRPEF e ICI spettano all’usufruttuario.

L’acquirente avrà da parte sua il 4% per l’imposta di Registro, …. Euro d’imposta ipotecaria e ……. Euro di imposta catastale.

Condizioni fiscali per chi acquista in nuda proprietà.

Se per l'acquisto occorre accendere un mutuo ipotecarlo, l'acquirente potrà avvantaggiarsi delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi pagati: è questa la novità sancita dal Ministero delle Finanze e contenuta nella circolare n. 108/E/1996.

Le condizioni affinché si possa godere dei vantaggi fiscali suddetti, sono che il mutuo deve essere richiesto nei 6 mesi antecedenti o successivi l'acquisto dell’immobile e che questo deve essere adibito a “dimora abituale” dell'acquirente entro i 6 mesi successivi all’acquisto.

In pratica, chi acquisisce la nuda proprietà di un appartamento potrà portare in detrazione sul 740 gli interessi passivi pagati per contrarre il mutuo, sempre che risulti come sua dimora fissa quella di cui ha acquistato la nuda proprietà.

Questa condizione si verifica nella fattispecie quando chi assiste ad esempio una persona anziana decide di abitare sotto lo stesso suo tetto.

Ho da poco ereditato un appartamento da un mio parente. Io sono una pensionata e vivo in affitto nelle case popolari. Mi hanno detto che l'Istituto delle Case Popolari potrebbe mandarmi via perché sono diventata proprietaria di una casa.

A me non interessa quella casa anche perché deve essere ristrutturata e io non ho i soldi necessari, non ho neanche i soldi per pagare le tasse di successione.

Vorrei passare la casa ai miei figli ma quante tasse dovrei pagare oltre a quelle per la successione?

Nel caso in questione innanzitutto varrebbe la pena di valutare la possibilità di una rinuncia all’eredità da parte della signora con la conseguenza per i suoi figli di succedere come eredi per rappresentazione.

Se ciò non è possibile, occorre trasferire la proprietà del bene ai suoi figli con un atto di donazione.

Attualmente, l’imposta di donazione non è dovuta se il valore catastale del bene è inferiore a Lire 350.000.000 (250.000 se il de cuius è deceduto prima del 1° gennaio 2000) e i donatari (i figli) devono pagare solo le imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 3% calcolato sul valore catastale del bene.

 

Sono la prima dl quattro fratelli a cui nostro padre, già vedovo, scomparso un mese fa, ha lasciato in eredità un paio di appartamenti del valore approssimativo dl 180 e 250 milioni di lire.

Essendo quattro figli, si era pensato che due di noi potessero acquistare le due metà degli appartamenti, appartenenti di diritto agli altri fratelli.

Ho letto di recente che ci sono delle novità nelle tasse di successione (credo sia stata modificata la soglia massima sotto la quale non si è obbligati a versare la quota di successione).

Vorrei anzitutto alcune informazioni in merito a questo, e mi interesserebbe inoltre sapere come ci dobbiamo regolare con l'acquisto delle due metà degli appartamenti, versiamo prima le tasse o acquistiamo prime le quote di successione? Noi purtroppo siamo poco pratici di queste cose, conto sul consiglio dei Vostri esperti, Vi ringrazio per l'utile servizio e chiedo la cortesia di pubblicare solo le iniziali del mio nome.

Per determinare il valore minimo dichiarabile dell'immobile urbano si utilizzano le rendite catastali moltiplicate per 105.

La quota esente di imposta di successione è di 250.000.000 di lire (ma non c'è esenzione di imposta ipotecaria e catastale che quella comunque nella misura complessiva del 3%) e tale quota esente sarà innalzata dalla prossima legge collegata alla finanziaria.

Per l’acquisto è possibile utilizzare l’agevolazione prima casa anche per una metà di appartamento e, se il bene è nello stesso comune di residenza, non occorre neanche mettervi la residenza a patto di non rivenderla prima di cinque anni.

Prima di. procedere all'acquisto, è necessario pagare l’imposta di successione (o solo ipotecaria e catastali nella misura del 3%) e in sede di acquisto della parte, che due di voi volete vendere, si pagherà l' imposta di registro dell'11% sul valore della metà del bene trasferito (o del 4% più 500 mila fisse se prima casa).

 

Vi scrivo per porvi un quesito al quale spero possiate rispondere.

Io e mia moglie possediamo un appartamento e avendo ormai una certa età ci troviamo di fronte alla necessità di redigere un testamento.

I nostri due figli possiedono già un appartamento e quindi abbiamo il nostro a nostra nipote.

Vorrei sapere se ciò è possibile farlo attravèrso il testamento o se magari sia meglio fare ora una donazione a suo favore.

Sapendo che è in atto una riforma sulle successioni, vorrei un consiglio su come agire e quale sia il modo migliore per pagare meno tasse per questo passaggio di propriétà.

Ringrazio per la cortese attenzione e spero in una vostra risposta.

Attualmente la normativa fiscale delle successioni si applica anche alle donazioni e pertanto le relative imposte (di donazione/successione e ipotecarie e catastali) si applicano in misura corrispondente. Attualmente l’esenzione delle imposte principali si applica fino ad un valore massimo di Lire 350.000.000. Diversa fino al 2003 è l’applicazione prevista per l’imposta sull’incremento del valore (INVIM per la donazione e ISINVIM per la successione) che occorre verificare caso per caso.

Quanto alla fattispecie in esame entrambi i figli hanno diritto alla legittima, cioè ad una quota dell’asse ereditario per cui in mancanza di altri beni (immobili o denaro), che per così dire “coprano” la legittima, non è possibile escluderli del tutto dalla donazione o dalla successione dell’appartamento.

Oppure ?!?

La riforma in progetto prevede significativi sgravi, in specie per i trasferimenti a parenti, non solo per successione, ma anche per donazione e compravendita, per cui il consiglio è sicuramente quello di attendere, salvo che non vi siano ragioni di urgenza.

Quanto all'alternativa testamento o donazione allo stato attuale lo strumento sicuramente meno oneroso è il testamento.

Quanto alla fattispecie in esame entrambi i vostri figli hanno diritto alla legittima, cioè ad una quota dell'asse ereditario per cui in mancanza di altri beni (immobili o denaro), che per così, dire "coprano" la legittima, non è possibile escluderli del tutto dalla donazione o dalla successione dell'appartamento.

Tuttavia nella situazione che mi avete esposto se la nipote è figlia di un vostro figlio difficilmente quel figlio impugnerà o agirà in riduzione contro il testamento o la donazione come gli sarebbe consentito dalla legge perchè probabilmente accetterebbe di essere estromesso a vantaggio della propria figlia. L'altro figlio invece potrebbe farlo.

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